עמידר חברה לאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' מטאנס ואח'

פסק - דין

בפני תובענה למתן צו עשה, במסגרתה עותרת עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר") לחייב את הנתבעים לפנות, לסלק את ידם ולהשיב לה את החזקה בדירה בעיר העתיקה בעכו (גוש 18013 חלקה 182 יחידה 3, להלן: "הדירה").

עפ"י הנטען בכתב התביעה, מרים מטאנס ז"ל (להלן: "מרים"), אימו של נתבע מס' 1 עאטף מטאנס (להלן: "עאטף") וסבתו של נתבע מס' 2, כמיל מטאנס (להלן: "כמיל") היתה בעלת זכויות דיירות מוגנת בדירה משנת 1960. מחקירה שבוצעה, עפ"י הזמנת עמידר, עולה כי מרים נטשה את הדירה והפסיקה להתגורר בה משנת 2003 (לערך) ללא מתן הודעה לעמידר ומבלי לקבל את אישורה, ועברה להתגורר עם בנה עאטף בדירתו בחיפה. בשנת 2006 הגישה עמידר תביעת פינוי נגד מרים בבימ"ש השלום בקריות. במהלך המשפט הלכה מרים לעולמה והתביעה נמחקה. לטענת עמידר, במהלך ניהול ההליך המשפטי הנ"ל, טענו הנתבעים כי הם זכאים להחזיק בדירה, וכיום הם מחזיקים בה ללא אישור ו/או הסכמת עמידר ובניגוד לדין וללא תשלום דמי שימוש ראויים.

מנגד טוענים הנתבעים כי המנוחים מרים ובעלה ז"ל רכשו זכויות דיירות מוגנת בדירה בשנת 1969. בשלב מסוים רכש בנם עאטף דירה חדשה בחיפה ועבר להתגורר בה עם משפחתו, ולאחר שאיבד את הדירה בחיפה בהליך משפטי, חזר להתגורר עם אימו בדירה בעכו. לטענת עאטף הוא התגורר עם אימו בדירה במשך תקופה של שנתיים לפני שנפטרה. עוד מוספים הנתבעים וטוענים כי נכדה של מרים ז"ל, כמיל, התגורר אף הוא עם סבתו בדירה בעכו משנת 1996-1997 וסייע לה בצרכיה השוטפים.

הנתבעים מוסיפים ומציינים כי בתאריך 21.8.05 פרצה שריפה בדירה והיא ניזוקה קשה. עיריית עכו הוציאה צו סכנה לדירה. מאחר והדירה לא היתה ראויה למגורים נאלצו מרים, עאטף וכמיל לעזוב את הדירה אחרי אירוע השריפה ולעבור ולהתגורר בדירה בחיפה. מספר חודשים אחר כך נפטרה מרים.

הנתבעים טוענים כי אילולא פרצה השריפה, היתה מרים ממשיכה להתגורר בדירה עד ליום מותה ביחד עם עאטף והוא היה זכאי לקבל את זכויות הדיירות המוגנת בדירה; עקב השריפה נאלצו הנתבעים לעזוב את הדירה אך הקפידו לשלם שכר דירה וכן תשלומי ארנונה ומים לרבות שכר דירה מוגן; לטענת הנתבעים, המועד הקובע לבחינת זכאותו של עאטף לקבל את זכויות הדיירות המוגנת בדירה אינו מועד פטירת מרים אלא מועד השריפה, בו נוצרה מניעות אובייקטיבית להתגורר בדירה עקב מחדלה של עמידר שלא לתקן את הדירה למגורים; עוד נטען, כי הנתבעים אינם מחזיקים בדירה בפועל כיוון ובמצבה היא אינה ראויה למגורים, והתחוור להם כי צד ג' פלש לדירה ועושה בה כבתוך שלו ללא מחאה מצד עמידר.

בתיק נשמעו ראיות הצדדים עד תום. מטעם עמידר העידה מרים ענבר, רכזת דמ"פ גביה ומשפטים לנכסי ר"פ עכו (להלן: "ענבר"), והחוקר הפרטי דוד לצרס (להלן: "החוקר דוד"). ואילו מטעם הנתבעים העידו הנתבעים עצמם (עאטף וכמיל) ומהנדס עיריית עכו ריזק מחול (להלן: "המהנדס ריזק"). הוגשו סיכומי הצדדים בכתב והתיק הובא בפני לצורך הכרעה.

אין חולק בין הצדדים כי למרים המנוחה היתה זכות דיירת מוגנת חוזית בדירה והיא התגוררה בדירה במשך עשרות שנים. עמידר טוענת כי למרים זכויות דיירות מוגנת בדירה החל משנת 1960 ואילו הנתבעים טוענים כי זכויות הדיירות המוגנת בדירה נרכשו ע"י מרים ובעלה המנוחים בשנת 1969 אך משום מה נרשמו הזכויות בדירה ע"ש עיריית עכו אשר הלוותה למרים ובעלה ז"ל כספים לרכישת הדירה, ולא ע"ש מרים ובעלה ז"ל שהיו דיירים מוגנים מקוריים. רק בשנים 1996-1997 התגלתה הטעות ומרים נרשמה כדיירת מוגנת כאשר באותו מועד מתגוררים עימה הנתבעים. טענה זו של הנתבעים לפיה בעלה המנוח של מרים היה דייר מוגן מקורי בדירה במשותף עם מרים לא גובתה בראיות כלשהן מצד הנתבעים. מחוזה השכירות מיום 25.12.97 בין עמידר לבין מרים ז"ל שצורף לכתב התביעה עולה לכאורה כי מרים החזיקה בדירה כדיירת מוגנת החל מיום 1.5.60. מגרסת הנתבעים עולה כי מרים ובעלה התגוררו בדירה כדיירים מוגנים מקוריים במשך שנים, ולאחר פטירת בעלה של מרים המשיכה מרים להתגורר בדירה. טענות אלה כאמור לא גובו בראיות כלשהן. יחד עם זאת, מאחר והנתבעים אינם טוענים להיותם דיירים מוגנים מקוריים (לא חתמו על חוזה שכירות דיירות מוגנת עם עמידר ולא שילמו דמי מפתח) אלא טוענים להיותם בעלי "זכות נגזרת" מן הזכות המקורית של מרים, וכן לאור העובדה כי בעלה של מרים המנוח הלך לעולמו כשמרים היתה בחיים, איני רואה צורך להכריע במחלוקות אלה לשם הכרעה בסעד המבוקש.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה: האם מרים נטשה את הדירה בשנת 2003 וללא קשר לאירוע השריפה כטענת עמידר, או הפסיקה להתגורר בדירה עקב נזקי השריפה ועברה להתגורר בדירת עאטף בחיפה תוך כוונה לחזור ולהתגורר בדירה לאחר שהדירה תתוקן ע"י עמידר ותהיה ראויה למגורים?

כידוע ההלכה הפסוקה קובעת שכל עוד לא ניתן פסק דין המורה על פינוי הדייר המוגן מהמושכר וכל עוד לא פינה הדייר המוגן את הדירה לחלוטין, עדיין הוא נחשב כמחזיק כדין של המושכר (ע"א 683/82 דויטש נגד עזבון א' פרל ז"ל ואח', פ"ד לח(2) 729). כלומר פסק דין של פינוי מביא לקיצה של זכות השכירות של הדייר המוגן. מאחר ועמידר טוענת שההליך המשפטי שנקטה בשנת 2006 נגד מרים לצורך פינויה מהדירה, עקב נטישת הדירה לטענתה, הסתיים במחיקת התביעה נגד מרים עקב פטירתה של מרים במהלך ניהול המשפט, הרי שבמועד פטירתה של מרים היתה היא דיירת מוגנת בדירה ורק עם פטירתה פקעו זכויותיה בדירה.

הנתבעים טוענים כי מרים ז"ל נפטרה במהלך שנת 2006, אך לא הביאו כל ראיה המעידה על מועד פטירתה המדויק. גם במהלך שמיעת הראיות לא ידע בנה עאטף לנקוב במועד פטירתה המדויק (ראו: עמוד 24 לפרוטוקול שורות 15-16). כפי שיובהר להלן נתון עובדתי זה הינו מהותי לצורך הוכחת זכותם הנטענת של הנתבעים בדירה.

סעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח חדש], התשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") קובע כך:

דייר של דירה שנפטר

דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

באין בן- זוג כאמור בסעיף קטן (א) – יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.

זכות לדיירות מוגנת איננה מהווה חלק מנכסי העיזבון, והיא עוברת אך ורק לפי התנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר. בסעיף 20 לחוק הגנת הדייר נקבע הבסיס החוקי להסבת זכויותיו של דייר מוגן שנפטר אל בן זוגו, ילדיו וקרוביו האחרים. בעניינו רלבנטי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר. החוק אינו מגדיר מי הם "קרוביו האחרים" של הדייר, והדבר נקבע בפסיקה. סעיף 1 לחוק הגנת הדייר מגדיר "ילד" – לרבות ילד של בן זוג, ילד מאומץ ונכד שהתייתם מהוריו". פירוש הדבר הוא כי נכד, לעניין חוק הגנת הדייר, איננו כל נכד של הדייר המוגן אלא רק זה "שהתייתם משני הוריו". היגיון הדברים הוא כי רק נכד שהוא יתום משני הוריו, וגם דירה למגורים אין לו – רק הוא יזכה להגנת החוק. הגנה זו תחול עליו אם יגור בבית סבו/סבתו וימלא אחר התנאים הנדרשים ממנו לפי "הוראת ההמשכיות" שבסעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר, כדי שזכויותיו של הדייר המוגן המקורי יוסבו אליו (ראו: דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שניה- עדכון מס' 4 (2011), עמוד 249- 250, ת"א 10177/03 דיין נגד עופר, דינים שלום נז 432).

יתר על כן, לפי עדותו של כמיל בביהמ"ש, בבעלותו ובבעלות אשתו דירה ברחוב לוחמי הגטאות בחיפה והם מתגוררים בה החל משנת 2007 (עמוד 19 לפרוטוקול שורה 15), כאשר לאחר נישואי כמיל בשנת 2004 הוא החל לשפץ דירה אחרת השייכת לדוד שלו (ברחוב אלנבי בחיפה) אליה נכנסו לגור הוא ואשתו מאמצע שנת 2005 (עמוד 19 לפרוטוקול שורות 23-26). טענות אלה לא גובו בראיות כלשהן מצד הנתבעים, אך די בכך כדי לקבוע כי כמיל אינו עומד בתנאי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר.

כאמור, סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר קובע כי לאחר פטירתו של דייר מוגן, יהיו רשאים ילדיו להמשיך ולהחזיק בדירה באותם תנאים לפיהם התגורר הדייר המוגן, בתנאי שהתגוררו עימו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו ובתנאי שלא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים. מדובר בשני תנאים מצטברים שהשילוב ביניהם יוצר בסיס להסבת הזכויות המוגנות אל הדייר הטוען להיותו דייר מוגן נגזר. מובן כי נטל הראיה מוטל על הטוען להיותו זכאי להיות דייר מוגן נגזר.

כאמור, הנתבעים לא הציגו ראיה בדבר מועד פטירתה המדויק של מרים. כל שנטען הוא שמרים ז"ל נפטרה במועד מסוים בשנת 2006. עיון בכתב ההגנה שהוגש בהליך הקודם (סומן ת/1), אשר הוגש לביהמ"ש השלום בקריות ביום 5.10.06 באמצעות בנה עאטף, מלמד כי לא אוזכר בו דבר לגבי פטירתה של מרים (הנתבעת), כך שעל פניו במועד הגשת כתב ההגנה היתה מרים עדיין בחיים. בהעדר ראיה מספקת לתמיכה בנתון מהותי זה, המהווה חלק מעילת ההגנה של הנתבעים לפי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, אין אפשרות לביהמ"ש לקבוע, כענין שבעובדה, האם התגוררו מי מהנתבעים עם מרים בדירה בעכו למשך תקופה של שישה חודשים לפחות סמוך לפני פטירתה. לטעמי, די בכך כדי לקבוע כי הנתבעים לא עמדו בנטל סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר.

יש לציין כי הנתבעים טענו כי מועד פטירת מרים אינו רלבנטי אלא מועד השריפה בדירה (21.8.05), שכן במועד זה נוצרה "מניעות אובייקטיבית" שמנעה מהנתבעים וממרים מלהמשיך ולהתגורר בדירה כל עוד לא תוקנה והפכה לראויה למגורים. מנספחים ב' עד ד' לתצהיר המשלים של ענבר עולה כי עמידר ביצעה תיקונים בדירה לאחר השריפה לצורך הסרת צו הסכנה שהטילה עירית עכו. מנספח ד' צוין ברובריקת "רישום הליקויים": "אחרי השריפה נשארו קירות המבנה וריצוף ודרכם חודרים מים לקומה תחתונה". בחינת החשבון הסופי בנוגע לתיקון הליקויים (נספח ג') מראה כי התיקונים בקירות ובגג הדירה כולל איטום, ריצוף ופינוי פסולת הושלמו בחודש יוני 2006. עיון ברשימת הליקויים שפורטו בחוות דעת המהנדס ריזק (סומנה נ/2) מלמד כי מרבית הליקויים שהיוו את הבסיס להוצאת צו הסכנה ע"י עירית עכו תוקנו ע"י עמידר כ- 10 חודשים לאחר אירוע השריפה. הנתבעים טוענים כי לאחר השריפה נותרה הדירה בלתי ראויה למגורים ועל כן לא שבו להתגורר בדירה.